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La maggior parte è attendista, ma qualcuno come le FFS non prevede esplicitamente un aumento
ZURIGO - Con il previsto prossimo ritocco verso l'alto del tasso ipotecario di riferimento scatterà una raffica di aumenti d'affitto in automatico? La gran parte dei grandi proprietari immobiliari non vuole ancora sbilanciarsi sul tema, emerge da un giro d'orizzonte effettuato dall'agenzia Awp interrogando diversi importanti operatori.
Come noto il tasso ipotecario di riferimento calcolato dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), attualmente all'1,25% (minimo da quando è stato creato, cioè dal 2008: allora era al 3,5%) potrebbe salire all'1,50% al momento del prossimo esame trimestrale, il cui esito sarà comunicato il primo giugno. Il piccolo ritocco - il primo verso l'alto - potrebbe avere conseguenze importanti per gli inquilini: permetterebbe infatti ai locatori di rialzare le pigioni del 2,9%, sempre che in passato abbiano proceduto ai corrispondenti ribassi.
Adeguamenti? Sì, o forse - «Se si verificherà il previsto aumento presumiamo che adegueremo di conseguenza i contratti di locazione interessati nel nostro portafoglio», fa sapere il gruppo assicurativo Swiss Life, uno dei maggiori proprietari del paese. Tuttavia, è ancora troppo presto per dire esattamente a quanto ammonteranno gli adeguamenti e quando verranno introdotti.
Altri locatori non vogliono invece impegnarsi così chiaramente al momento. Axa, ad esempio, fa sapere di voler «analizzare ogni singola locazione ed esaminare un adeguamento su base individuale». Anche La Mobiliare e Helvetia dicono che sarà vagliato ogni contratto.
Alcuni importanti attori del ramo preferiscono evitare del tutto di mostrare le loro carte. Tra questi, i fondi pensione di Coop e Migros, nonché UBS, che con la prevista fusione forzata con Credit Suisse sta diventando un operatore ancora maggiormente di primo piano sul mercato immobiliare elvetico. Pure i grandi fornitori di servizi Wincasa e Livit non hanno voluto commentare l'evoluzione in atto.
La reazione all'inflazione - Certo è che nessuno pensa a rinunciare all'aumento degli affitti per tenere conto dell'inflazione che già pesa sugli inquilini. Al contrario, molti proprietari si apprestano a trasferire ai locatari l'aumento del costo della vita, oltre al tasso d'interesse di riferimento. Lo farà per esempio l'assicuratore Zurich, nella misura in cui ciò sarà possibile in base al mercato. Sulla stessa lunghezza d'onda è anche la società immobiliare Allreal: «Oltre all'aumento degli affitti dovuto al tasso d'interesse di riferimento, anche una parte del rincaro sarà trasferita agli inquilini».
In termini di tempistica, è probabile che la maggior parte dei locatori invierà le lettere di avviso subito dopo la pubblicazione del tasso d'interesse di riferimento, in modo che l'aumento si applichi il più rapidamente possibile. Il fattore decisivo è il periodo di preavviso: molti contratti di locazione possono essere disdetti ogni mese, mentre per altri vige un termine trimestrale.
C'è chi dice no - Sono per contro rari i proprietari che non prevedono esplicitamente un aumento: fra questi figurano le FFS. «Al momento non è previsto un adeguamento generale degli affitti a causa di un possibile ritocco del tasso d'interesse di riferimento in estate», fa sapere l'azienda.
Cooperative edilizie: è complicato - La situazione si fa più complicata per le cooperative edilizie. Di solito viene applicato l'affitto di costo, che deve tenere conto del tasso d'interesse ipotecario effettivo e non di quello di riferimento. E il ribaltamento generalizzato dell'inflazione non è possibile perché solo gli aumenti dei costi effettivi, come quelli di manutenzione, possono essere applicati al canone di locazione.
Ma il tasso ipotecario di riferimento è da considerare un sistema ancora attuale? I grandi proprietari non hanno un'opinione univoca sul tema. La Mobiliare, ad esempio, è critica: preferirebbe un «sistema semplice e generalmente comprensibile che tenga conto delle fluttuazioni inflazionistiche». Concretamente si pensa alla prassi attuale per le locazioni commerciali, in cui l'affitto viene adeguato annualmente all'indice nazionale dei prezzi al consumo.
Allreal non è invece d'accordo: il sistema con il tasso d'interesse di riferimento è consolidato, riconosciuto da tutte le parti e comprensibile. «Negli ultimi anni, gli inquilini hanno beneficiato di affitti più bassi grazie al calo dei tassi ipotecari, ma con l'aumento dei costi di finanziamento da parte dei proprietari è anche comprensibile che il pendolo stia ora oscillando nella direzione opposta», conclude la società immobiliare.
