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L'allarme lanciato da Raiffeisen: si rischia una penuria di alloggi
SAN GALLO - Dopo anni di crescita dello sfitto la Svizzera rischia di trovarsi in poco tempo in una situazione di penuria di alloggi: l'allarme viene lanciato oggi da Raiffeisen, che in uno studio cristallizza situazioni di fondo, come l'invecchiamento della popolazione e la tendenza all'individualismo, ma anche fattori contingenti, quali l'impatto dei profughi in arrivo dall'Ucraina.
Il fatto che il numero di economie domestiche cresca più rapidamente della popolazione di per sé non è una novità, ricordano gli economisti della banca. Se nel 1965 in un nucleo familiare vivevano ancora quasi 4,4 persone, oggi il dato è meno della metà. La tendenza si sta però accelerando: nel 2020 la crescita di nuclei familiari si è attestata all'1,5%, quasi il doppio della progressione della popolazione in generale (0,8%).
La domanda di spazio abitativo è aumentata notevolmente negli ultimi anni. Per una volta, però, gli impulsi non sono arrivati dalla migrazione. «L'invecchiamento demografico e la costante tendenza verso l'individualismo hanno silenziosamente sostituito l'immigrazione quale fattore principale della formazione di economie domestiche» afferma Martin Neff, capo-economista di Raiffeisen, citato in un comunicato odierno. Tutto questo è avvenuto mentre il settore edilizio, alla luce dello sfitto, aveva frenato bruscamente sulla costruzione di nuovi immobili.
Secondo gli specialisti le due tendenze - popolazione più anziana ma autonoma, nonché persone più orientate a vivere da sole - proseguiranno anche in futuro. L'anno scorso il numero delle nuove economie domestiche ha superato per la prima volta dal 2009 quello dei nuovi appartamenti e il calo dei locali sfitti è la logica conseguenza di questo andamento.
E questo è solo l'inizio. Ipotizzando il persistere dell'immigrazione, secondo le previsioni di Raiffeisen quest'anno verranno richieste ulteriori 51'000 abitazioni e la domanda si attesterà a 48'000 nel 2023. «Senza dubbio anche in futuro la costruzione di alloggi non sarà assolutamente in grado di tenere il passo della domanda» si dice convinto Neff. «Dall'eccesso di offerta di abitazioni ancora dominante fino a poco fa si potrebbe perciò passare presto a una carenza». Già da oggi, dopo anni di declino, gli affitti offerti stanno aumentando nuovamente, comportando probabilmente un riallargarsi del divario tra le pigioni esistenti e quelle nuove.
Nel frattempo milioni di ucraini hanno dovuto lasciare la loro patria a causa della guerra, cercando rifugio nei paesi europei: 48'000 persone sono giunte in Svizzera. Finora i rifugiati sono stati ospitati principalmente in alloggi collettivi e in case private, ma si tratta solo di soluzioni temporanee. Lo statuto di protezione S, concesso per la prima volta, consente esplicitamente alle persone in cerca di protezione di esercitare anche un'attività lavorativa e di ricevere in cambio un salario svizzero, ricorda Raiffeisen. «Più a lungo durerà la guerra, tanti più ucraini potrebbero guardarsi intorno alla ricerca di un alloggio sul mercato immobiliare regolare» osserva Neff. «Non è escluso che una parte dei rifugiati resterà nella Confederazione. A seconda di come evolverà la situazione, a medio termine il conflitto potrà dunque avere delle conseguenze per il mercato immobiliare elvetico».
I ricercatori di Raiffeisen si occupano nel loro studio anche della proprietà. Con l'aumento dei tassi ipotecari a lungo termine inizia a vacillare la regola, che ultimamente sembrava ormai quasi scolpita nella pietra, che voleva la casa propria più conveniente della locazione. A partire da un tasso d'interesse ipotecario del 2,5% circa il vantaggio dei proprietari in termini di costi abitativi si annulla. Attualmente però questo livello si osserva solo per i mutui a lungo termine: l'abitazione di proprietà non perde la sua attrattiva. Si trovano perciò ancora soluzioni di finanziamento che rendono l'acquisto decisamente più conveniente rispetto alla locazione.
Inoltre diversi argomenti non finanziari spingono la popolazione a richiedere l'abitazione di proprietà anche in presenza di un livello dei tassi più alto. «A una domanda sempre forte si contrappone un'offerta nel frattempo completamente prosciugata» ricorda Neff. «Difficilmente vengono costruiti nuovi oggetti di proprietà e gli attuali proprietari vendono le loro case e i loro appartamenti solo in casi eccezionali. Stando così l'offerta, i prezzi continueranno a crescere anche a fronte di una domanda a medio termine leggermente inferiore. La dinamica degli aumenti dei prezzi dovrebbe al massimo indebolirsi leggermente in modo graduale» conclude l'esperto.
