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Dal ritinteggio ai danni all'abitazione. Come la cauzione depositata dai locatari diventa spesso, oggetto di contenzioso
BELLINZONA - L’avvocato Céline Dellagana-Rabufetti, segretaria generale e consulente presso l’Associazione Svizzera Inquilini, ci illustra quali sono i casi di controversia più comuni legati ai depositi garanzia che spesso possono insorgere tra locatori e locatari al termine di un contratto d’affitto.
Esiste una normativa chiara relativa alle cauzioni?
«Vi sono disposizioni molto accurate in materia di locazione, contenute nel Codice delle obbligazioni. Disposizioni atte a regolare, dall’inizio alla fine di un contratto, diritti e doveri di entrambe le parti, locatori e conduttori. Pertanto, anche nel caso delle cauzioni d’affitto, è la normativa che prescrive cosa può o deve essere fatto, cosa no e secondo quali condizioni. Voglio specificarlo, poiché le controversie iniziano spesso con inquilini uscenti che non riconoscono il diritto del locatore di trattenere il deposito. Tuttavia, la legge gli consente invece, con le giuste motivazioni, anche questa possibilità».
Se la legge è chiara, perché le controversie?
«Possono cominciare sia da un lato che dall’altro. Un caso comune, per esempio, vede la pretesa da parte degli inquilini di avere la cauzione immediatamente sbloccata al termine del contratto d’affitto, senza sapere che per legge il locatore ha diritto a trattenerla fino a un anno, durante il quale dovrà però fare, rispettando forma e tempistica, le dovute verifiche per accertarsi dell’assenza di danni e di pigioni non pagate. Qualora risultassero, possono essere sottratte dal deposito garanzia ma, solitamente, prima che il locatario acconsenta allo sblocco di questo risarcimento, chiede ulteriori accertamenti sulla legittimità della detrazione, che non sempre sussiste».
In che senso?
«Dal lato del locatore, può capitare che egli esibisca una decurtazione della cauzione adducendo a spese che, per legge, non sono deducibili da quest’ultima o che non sono a carico del locatario. Per esempio, un caso molto comune riguarda alterazioni delle pareti o disfunzionalità di elettrodomestici e mobili inclusi nella locazione. Ritinteggio dei locali o rimpiazzo di oggetti sono a spese dell’inquilino solo se da lui deturpati o danneggiati e non se si tratta invece di usura naturale derivante da un normale utilizzo nel tempo. Spesso, però, molti locatori ritengono di avere il diritto di ricevere al termine dell’affitto il bene tale e quale a come era stato consegnato inizialmente, tralasciando che, di fatto, il pagamento per poterlo utilizzare include per forza di cose anche l’usura normale».
Crede ci sia malafede?
«Non credo e anche se vi fosse, sarebbe comunque difficile identificarla. Direi piuttosto che, dal lato dell’inquilino, si tratta semplicemente di scarsa conoscenza della materia, ma questo è proprio il motivo per cui esiste la nostra associazione. Lo stesso vale per certi locatori, anche se meno giustificati, a mio avviso, poiché sapere dovrebbe essere parte del loro lavoro. Parlo di casi sporadici, tra i quali, purtroppo, non si possono escludere nemmeno i furbi che cercano di avvantaggiarsi dell’inesperienza degli inquilini».
La via alternativa della garanzia assicurativa
Per scampare a certe incomprensioni legate al deposito della caparra esiste anche l’alternativa per via assicurativa, come conferma l’avvocato Céline Dellagana-Rabufetti: «Invece di destinare una somma pari fino a un massimo di tre pigioni su di un conto bloccato a titolo di cauzione, all’inquilino viene data la possibilità di avvalersi dell’assicurazione. In questo caso corrisponderà un premio annuale che, tuttavia, non verrà restituito a fine locazione. Il vantaggio di questa modalità è che l’inquilino non è costretto a tenere bloccate su di un conto apposito somme cospicue di denaro per lunghi periodi». Tuttavia, urge una precisazione: «È bene sapere che, in caso di danni al bene è l’assicurazione che, previa conferma del conduttore, anticipa il risarcimento al locatore, ma poi la somma dovrà esserle restituita. Questo non è spesso chiaro all’inquilino, che poi si trova costretto a saldare l’anticipo», conclude la segretaria generale dell’Asi.
