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Inquilini in allarme: si rincorrono gli aumenti delle pigioni. Contestare, però, può spesso essere la soluzione.
LUGANO - Su il tasso di riferimento. E, dopo il +0,25 di giugno e il +0,25 di dicembre, gli affitti di molti ticinesi sono già stati corretti al rialzo. A confermarlo a Tio/20Minuti è l’Associazione svizzera inquilini sezione Svizzera italiana. «Le segnalazioni relative agli aumenti di affitto, da giugno a oggi, saranno raddoppiate, se non triplicate rispetto alla norma», spiega Céline Dellagana-Rabufetti, segretaria generale dell'ASI-SSI.
Contestare si può - «C’è chi chiede una consulenza per verificare se l’aumento è adeguato e chi invece vuole essere seguito dal punto di vista legale». Nel primo caso, «se dopo il nostro controllo l’aumento viene ritenuto ingiustificato, l’inquilino può provare a trovare un accordo direttamente con l’amministrazione dell’immobile o il proprietario». Quando questo non risulta possibile o i tempi sono stretti (si ha un massimo di 30 giorni per impugnare l’aumento della pigione) l'inquilino deve inoltrare una contestazione all'Ufficio di conciliazione. «La procedura è gratuita», precisa Dellagana-Rabufetti, «e, se la ragione viene data all'inquilino, quest'ultimo beneficia di una certa protezione»: per legge, infatti, «nei tre anni successivi il locatore non può "vendicarsi” con una disdetta ordinaria del contratto». Un vantaggio, questo, che può rivelarsi importante: «Conosciamo casi in cui le controparti se l’erano legata al dito e, se solo avessero potuto, avrebbero mandato via gli inquilini».
Per capire se l’aumento di affitto preteso è conforme alla legge si può in ogni caso usufruire del calcolatore presente sul sito dell’Associazione inquilini. A contare, oltre al tasso ipotecario di riferimento, sono però anche eventuali variazioni a livello di inflazione o migliorie.
«Affitti abusivi» - L’inquilino ha comunque, in molti casi, un asso nella manica. Anche se l’aumento di affitto è di per sé corretto, spesso e volentieri può infatti essere evitato, ci spiega l'avvocatessa dell'ASI. «In Ticino la stragrande maggioranza degli affitti sono già di base esagerati e rientrano nel reddito abusivo«. Nello specifico, «se il rendimento netto generato dalla pigione supera del 2% il tasso di riferimento (ad oggi, quindi, sopra il 3,75%) il locatore ha un reddito abusivo. E ciò costituisce una violazione del diritto di locazione». Quelli odierni «sono purtroppo in molti casi affitti di mercato e non affitti commisurati ai costi», rincara la dose l’esperta: «L'aumento della pigione può anche essere corretto matematicamente secondo il tasso di riferimento e l'inflazione, ma quando il prezzo è sbagliato alla base rimane sbagliato». E quindi? Se l’inquilino sospetta che il suo affitto sia sproporzionato già di fondo può fare una contestazione all’Ufficio di conciliazione e chiedere che il locatore dimostri che il rendimento della pigione non è abusivo. E, se quest’ultimo non è in grado di farlo, «l’aumento di affitto preteso sarà da respingere e da considerarsi come mai avvenuto».
Portafoglio alla mano - Ma, tenendo conto solo del tasso di riferimento, cosa ci possiamo aspettare in termini di aumenti di affitto? «Un aumento dello 0,25% equivale a un 3% di aumento della pigione netta», spiega Dellagana-Rabufetti. Per chi ha firmato un contratto di locazione quando il tasso di riferimento era dell’1,5% parleremmo quindi, su un affitto netto di 1’500 franchi al mese, di un aumento di 45 franchi al mese e 540 franchi all’anno. Per gli inquilini che hanno invece firmato un contratto con tasso di riferimento all’1,25% l'aumento previsto è del 6%. In questo caso, sempre per un affitto netto da 1’500 franchi al mese, ci si può aspettare un aumento pari a 90 franchi mensili e 1’080 annuali.
«Meno aumenti del previsto» - I numeri, va detto, spaventano. Ma secondo Renata Galfetti, segretaria cantonale della Camera ticinese dell’economia fondiaria (CATEF), non è il caso di allarmarsi. «Non mi sembra siano molti i proprietari che stanno aumentando gli affitti in funzione del tasso di riferimento. A confermarlo, recentemente, è stato il direttore del Centro di ricerca congiunturale dell'ETH Jan Egbert Sturm, che ha dichiarato che gli aumenti di pigione sono stati sorprendentemente pochi e che, al contrario di quanto ci si aspettava, non hanno causato una crescita dell'inflazione». I tassi ipotecari, osserva Galfetti, «stanno inoltre già scendendo, e in maniera importante, da diversi mesi, il che si ripercuoterà anche sul tasso di riferimento».
Vi sarebbe poi poco margine per fare i furbi. «Un aumento di affitto può essere giustificato in funzione del tasso di riferimento, del costo della vita, di migliorie e di costi. Solamente quest’ultimo fattore è meno immediato da calcolare e verificare, ma è anche quello che tendenzialmente incide meno sulla pigione».
Affitti esagerati? «Non è vero» - In riferimento invece agli affitti in generale, ritenuti sproporzionati dall’ASI, Galfetti rileva «una certa aggressività da parte dell’Associazione inquilini, che sembra essere un po' sul piede di guerra». Secondo Galfetti «viene fatto passare il messaggio che i proprietari ottengono redditi completamente esagerati e abusivi, di molto superiori a quel che sarebbe adeguato. Tali affermazioni, oltre a non essere veritiere, creano diffidenza e vanno purtroppo a minare inutilmente la fiducia tra le parti, quando nella maggior parte dei casi gli affitti sono corretti, così come gli aumenti. E i margini non sono certo quelli di cui parla l'Associazione Inquilini».
Galfetti tiene infatti a sottolineare che i proprietari devono far fronte a costi sempre maggiori: «Pochi mesi fa, ad esempio, la Città di Lugano ha preteso dai proprietari importanti contributi per finanziare l’esecuzione delle opere di costruzione della rete delle canalizzazioni comunali, e c’è chi ha pagato importi estremamente elevati. Si assiste inoltre a un continuo aumento delle spese di manutenzione e di miglioria, riconducibile all'incremento del costo dei materiali e della manodopera, dello standing e di norme edilizie sempre più esigenti. Gli inquilini però questi aspetti non li conoscono e non se ne curano». Il messaggio della CATEF, dunque, è chiaro: «La coperta sta diventando sempre più corta per tutti, e non è perché una persona possiede una casa o un appartamento che allora dispone di riserve infinite».
