Tutto quello che devi sapere del voto sui nostri affitti del prossimo 24 novembre

Il prossimo 24 novembre andremo a votare su 4 temi federali. Due di questi riguardano i nostri affitti e il diritto di locazione; il primo riguarda la sublocazione, mentre il secondo la disdetta per bisogno personale.

Su cosa si vota?

Cosa dice il Consiglio federale?

Il Consiglio federale raccomanda di approvare le due proposte di legge. Il "ministro" dell'economia Guy Parmelin ha difeso i due progetti, frutto di altrettante iniziative parlamentari adottate dal parlamento.

«Il Consiglio federale ha inizialmente ritenuto che non fosse necessario modificare il Codice delle obbligazioni (CO), ma ora sostiene i progetti così come sono stati adottati dal parlamento», ha affermato ieri davanti ai media il capo del Dipartimento federale dell'economia, della formazione e della ricerca (DEFR), precisando di ottemperare semplicemente alle disposizioni di legge.

Guerra a chi subaffitta stanze su Airbnb all'insaputa del proprietario - Per quanto riguarda il subaffitto, la prima delle modifiche apportate al CO in votazione, Parmelin ha spiegato che si tratta di inasprire le norme in vigore per evitare abusi, soprattutto la sublocazione a prezzi maggiorati di camere o parti di un edificio commerciale, oppure all'insaputa del proprietario.

In futuro, per poter subaffittare, bisognerà ottenere il consenso scritto del proprietario. Non basterà una mail, ma sarà necessario un contratto con tanto di firma a mano, o elettronica, purché riconosciuta. In caso di non ottemperanza dell'accordo, dopo una diffida il proprietario potrà disdire il contratto di locazione con un mese di preavviso. La vera novità, secondo Parmelin, risiede nel fatto che il locatore può rifiutare una sublocazione se quest'ultima dovesse durare più di due anni.

Parmelin ha aggiunto che già oggi è possibile disdire un contratto di affitto se il locatario affitta parte dell'alloggio, magari su una piattaforma come Airbnb, o di un magazzino, a prezzi esagerati, oppure senza il consenso del proprietario. Ciò che cambia con le nuove disposizioni è che ora tutto ciò è scritto nero su bianco nella legge, ha sottolineato, specificando che le modifiche apportate dal parlamento proteggono senz'altro meglio il locatore da eventuali abusi.

Disdetta per uso proprio - Circa la disdetta per uso proprio, qui si tratta secondo Parmelin di un tema che tocca l'equilibrio fra i diritti dei proprietari e quelli dell'inquilino. In futuro, il proprietario di un immobile o alloggio potrà disdire, nei tempi previsti dalla legge, un contratto di locazione per un motivo importante e attuale, e non più urgente, come stabilisce oggi la legge. Tuttavia rimarrà sempre possibile per l'inquilino contestare la disdetta. Inoltre, esattamente come oggi, se la disdetta dovesse procurare un pregiudizio economico per il locatario, il locatore dovrà corrispondere un risarcimento.

Con questo cambiamento, stando al "ministro" dell'economia, il legislatore ha voluto semplificare la procedura attuale, poiché dovrebbe essere più facile provare un bisogno «importante e attuale», nella speranza che i proprietari possano rientrare in possesso del loro bene in tempi più brevi degli attuali.

Tuttavia, è prematuro affermare che tale modifica accorcerà i tempi in caso di contestazione (oggi alcune vertenze si trascinano anche per anni): bisognerà attendere la prassi dei tribunali, ha affermato il capo dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), Martin Tschirren, anche se la modifica introdotta del CO, in effetti, sposta un po' l'ago della bilancia dalla parte dei proprietari.

Il Governo cambia idea, ma si dice impotente - Incalzato dai giornalisti sul perché il governo abbia cambiato idea, Parmelin ha ricordato di non poterci fare nulla, visto che si tratta di obbedire alle disposizioni di legge attuali. Nelle campagne di votazione il Consiglio federale non può presentare una posizione diversa da quella del parlamento. Tuttavia, ha ripetuto che l'esecutivo non vedeva alcun motivo di modificare le norme in vigore, anche perché «a nostro avviso creano solo più burocrazia».

«Il diritto di locazione ha bisogno di essere svecchiato» - Tenuto conto dei problemi emersi in un recente passato sulla scarsità di alloggi, il "ministro" democentrista ha rammentato di aver convocato una tavola rotonda affinché le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari potessero trovare un minimo denominatore comune sul problema, anche perché il diritto di locazione avrebbe bisogno di essere svecchiato, visto che ha oramai quasi trent'anni.

Nonostante la nostra iniziativa, ha dichiarato il capo del DFER, l'associazione svizzera degli inquilini ha snobbato l'invito, mentre i proprietari hanno pensato bene di agire attraverso le Camere federali con iniziative parlamentari, di cui due ancora pendenti. Se manca la volontà di mettersi d'accordo, ha sottolineato, il Consiglio federale è impotente. Il tema è molto delicato, ha puntualizzato il consigliere federale vodese: a tale riguardo ha ricordato come una mozione, sostenuta dal governo, che intendeva introdurre un formulario obbligatorio con indicato il vecchio affitto, onde consentire al nuovo inquilino di contestare una pigione eccessiva, sia stata respinta dal parlamento senza tante storie.

La denuncia: Ci saranno conseguenze drammatiche

Le due modifiche al diritto di locazione sono state fortemente criticate dall'alleanza rosso-verde e dell'Associazione svizzera degli inquilini (ASI), cui si aggiungono le associazioni degli studenti, dei pensionati e dei consumatori. Secondo loro ci saranno conseguenze "drammatiche" per i pigionanti, già alle prese con affitti in rialzo e carenza di alloggi a prezzi bassi. Hanno messo in evidenza che i proprietari potranno disdire i contratti di locazione più facilmente, per poi riaffittare appartamenti e immobili a prezzi più elevati. Tutto ciò in un contesto di costante incremento degli affitti e di carenza di alloggi.

Un attacco agli inquilini - Per Carlo Sommaruga, presidente dell'ASI e "senatore" socialista per Ginevra, come anche per la consigliera nazionale Jacqueline Badran (PS/ZH), contrariamente a quanto sostenuto dalla lobby immobiliare e dalla maggioranza del parlamento, i cambiamenti proposti al diritto di locazione non sono di poco conto, bensì rappresentano un attacco diretto agli inquilini (il 63% della popolazione vive in affitto). Questi sono già sotto pressione a causa del caro affitti - un elemento ricordato anche dal vicepresidente dell'ASI, Adriano Venuti - e dell'aumento dei costi energetici, per non parlare dei premi delle casse malattia.

Questi attacchi ripetuti dei proprietari di immobili ai diritti, di per sé già precari, degli inquilini, non fanno che aggravare uno scandalo in atto da anni: nonostante i bassi tassi ipotecari e l'aumento dell'attività edilizia, che avrebbero dovuto sfociare in una diminuzione degli affitti, ogni anno i locatari pagano 10 miliardi di franchi di troppo in pigioni, pari a 360 franchi al mese in più per ogni alloggio. Si tratta di una situazione «illegale», ha tuonato Badran, di uno «scandalo enorme».

Non contenti, ora gli ambienti vicini ai proprietari vogliono rendere ancora più precaria la situazione di chi affitta, per ottenere rendite ancora più elevate, ignorando bellamente il calo del potere di acquisto delle famiglie, ha rincarato Sara Stalder, direttrice della Fondazione per la difesa dei consumatori (Svizzera tedesca). Stando a Venuti, studi dimostrano che ogni volta che un appartamento cambio di inquilino, la pigione tende ad aumentare.

Modifiche non di poco conto - Per il vicepresidente dell'ASI, il consigliere nazionale Michael Töngi, le nuove disposizioni del Codice delle obbligazioni sulle quali voteremo non sono di poco conto come vogliono farci credere i favorevoli, specie per la sublocazione, soprattutto perché interessano un importante numero di soggetti, siano essi studenti, ma anche dottori attivi in studi medici o artigiani. Per quanto attiene al subaffitto, già regolato per legge peraltro, in futuro bisognerà ottenere il consenso scritto del proprietario, che potrà rifiutare un'intesa che vada oltre i due anni. Basterà poi non rispettare un elemento di questo accordo, ha aggiunto Töngi, per ricevere una diffida e, se non si ottempera, una disdetta con un preavviso di 30 giorni. Questi formalismi, a detta del deputato lucernese, peggiorano la situazione dei locatari, dando maggior potere ai proprietari.

Ciò vale anche per la risoluzione dei contratti di locazione da parte dei proprietari per esigenze proprie, secondo Töngi. D'ora in poi, dovrebbe essere possibile inoltrare la disdetta nei termini legali in caso di bisogno personale importante, e non più "urgente". Per quanto tale cambiamento possa sembrare anodino, anche in questo caso la situazione degli affittuari viene indebolita: purtroppo capita spesso, ha affermato il vicepresidente dell'ASI, che facendo valere una necessità impellente, per l'esempio il desiderio di affittare un alloggio o un casa a un parente stretto, come una figlia, dopo essersene andato il vecchio locatario veda spuntare su un portale di annunci immobiliare il suo appartamento a prezzi maggiorati.

Pensionati e studenti - Episodi del genere non sono una rarità, ha aggiunto Béatrice Métraux, copresidente dell'Associazione per la difesa dei diritti dei pensionati (Avivo). Il subaffitto interessa anche queste persone, giacché capita che pensionati affittino una camera in più a anche a studenti o apprendisti, oppure a un nipote. Tra l'altro, ha spiegato, un peggioramento delle regole del gioco è in contraddizione con gli sforzi di alcuni cantoni, come Vaud, di favorire la coabitazione fra persone di generazioni diverse, come giovani e anziani.

A parere di Métraux, l'argomento avanzato dai favorevoli che regole più stringenti per il subaffitto impedirebbero l'uso abusivo di locali a fini speculativi a favore di piattaforme come Airbnb, è risibile, visto che difficilmente una persona di 70 o 80 anni si iscriverebbe su una simile piattaforma.

Secondo Métraux, il rischio che le regole per il subaffitto e le esigenze del proprietario possano facilitare la disdetta di un contratto di locazione è reale, anche perché gli anziani sovente occupano per decenni alloggi a costi abbordabili che possono essere riaffittati, dopo una semplice mano di vernice, a prezzi ben più elevati.

Le considerazioni valide per gli anziani valgono anche per gli studenti, ha spiegato Sophie Wong a nome degli studenti svizzeri, già confrontati con la difficoltà di trovare alloggio. A detta di Wong, le nuove disposizioni del CO sul subaffitto o il bisogno proprio peggiorano una situazione già precaria per chi studia, che rischia di trovarsi per strada da un momento all'altro.