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L'esempio Ticino: «Lì la gente ha costruito troppo negli ultimi anni e i prezzi si sono corretti»
LUGANO / ZURIGO - Pensare alla casa in proprietà come a un investimento è un'illusione, i prezzi possono rapidamente scendere: lo afferma l'esperto di UBS Claudio Saputelli, che avanza a questo proposito l'esempio del Ticino.
Un bene di consumo, non d'investimento - «La casa è spesso considerata un bene d'investimento, anche se è in gran parte un bene di consumo e fa parte del progetto di vita», sostiene lo specialista immobiliare. A suo avviso occorre mettere i soldi e poi ammortizzare.
La volatilità dei prezzi - «C'è la percezione che le buone località siano sicure, che per esempio i prezzi degli immobili residenziali nella regione del Pfannenstiel» - montagna zurighese che ai suoi piedi, sul lago, ha località quali Herrliberg o Meilen, luoghi molto gettonati da chi ha redditi elevati: da qui anche il nome di Goldküste - «non possano mai essere corretti. Non è così. Anche le ottime località presentano una certa volatilità dei prezzi e spesso le correzioni sono più forti, perché ci sono anche state le maggiori esagerazioni verso l'alto».
Ma possedere un'abitazione - chiede il giornalista - non è un investimento sicuro con grandi rendimenti potenziali? «Si tratta di un'illusione», risponde l'intervistato. «Si possono avere buone fasi, perché i tassi d'interesse scendono e l'immigrazione è forte, ma può anche accadere il contrario, come ha sperimentato la Svizzera all'inizio degli anni Novanta. I prezzi degli immobili non crescono a dismisura».
L'esempio Ticino - «Il canton Ticino è un buon esempio», prosegue l'operatore con studi di economia all'Università di Zurigo e di sport al Politecnico federale. «Lì la gente ha costruito troppo negli ultimi anni e i prezzi si sono corretti. Il fattore trainante di ogni bolla è che le masse credono nel rendimento sicuro degli immobili: lo si è visto nella crisi finanziaria del 2008 negli Stati Uniti».
Domanda ancora superiore all'offerta - C'è quindi pericolo in Svizzera? «Al momento non c'è da aver paura: La domanda è molto alta e l'offerta è scarsa. Zugo, ad esempio, è estremamente costosa e da anni i locali lasciano il cantone perché non possono permettersi nulla: tuttavia, questo è più che compensato dai flussi migratori internazionali. Lo stesso vale per Ginevra, con i residenti che si stanno spostando verso il Basso Vallese».
Sempre più single - I tassi d'interesse, pur essendo ancora a un livello di lungo termine inferiore alla media, cominciano a far male. «Tuttavia, la domanda è ancora superiore all'offerta, il che sostiene gli affitti e i prezzi delle case. Solo che l'ampiezza della forbice si è ridotta», annota Saputelli. «La domanda deriva principalmente dall'aumento della popolazione. Ma negli ultimi anni si sono formate anche nuove famiglie a causa di divorzi o dello scioglimento di appartamenti condivisi. E ci sono sempre più single: nella città di Zurigo la percentuale supera il 50%».
Stando al Chief Investment Officer Global Real Estate - questo il nome della carica presso UBS - la conseguenza è che non c'è alcun allentamento della tensione sul mercato immobiliare. «Al contrario, la carenza aumenterà. Abbiamo ancora 60'000 appartamenti vuoti come cuscinetto, anche se per lo più nel posto sbagliato. A partire dal 2024, l'attività edilizia potrebbe poi tornare a crescere».
Nessuna penuria di alloggi - Ciò nonostante l'esperto non ama sentir parlare di penuria di alloggi. «Il mercato immobiliare crea un palcoscenico per politici, giornalisti e analisti», osserva. «Se ci si limitasse a parlare di eccesso di domanda di alloggi nessuno sarebbe interessato. È un buon esempio del potere del linguaggio. Ma è un peccato che in questo processo si perda una certa obiettività».
Redditi insufficienti - Il problema di chi non riesce a permettersi le proprie quattro mura comunque esiste. «I redditi non hanno certo tenuto il passo con i prezzi degli immobili. Ma se i prezzi sono così esagerati, da dove proviene la domanda? In generale, ci sono ancora abbastanza persone che possono permettersi una casa di proprietà, altrimenti non avremmo un mercato così inaridito. E i soldi sono disponibili anche grazie alla "banca di mamma e papà", alle eredità o ai doppi guadagni».
Però le giovani famiglie - puntualizza il cronista di Cash - non possono più permettersi di acquistare la propria casa... «Vogliamo che si assumano così tanti rischi? Soprattutto in caso di divorzio, la proprietà di una casa è spesso la perdita più grande. E possedere una casa non è un diritto fondamentale. Inoltre, in Svizzera esiste come valida alternativa un mercato immobiliare in affitto funzionante», sostiene Saputelli, aggiungendo che le persone sottovalutano sempre quanto denaro assorbe una casa propria.
I prezzi tengono grazie all'immigrazione - Come evolveranno ora i prezzi? Dopo il "Covid-party", con crescite annue del 5%, si tornerà all'1%, stima l'operatore immobiliare, che punta su un raffreddamento del mercato. Ma affinché si verifichino correzioni significative la popolazione, e quindi la domanda, dovrebbero crollare. «Molti cantoni di confine vivono di immigrazione, anche per quanto riguarda l'immobiliare. Se l'immigrazione scompare, il tasso di sfitto aumenta e i prezzi si correggono. Se si verificasse un forte calo dell'immigrazione netta, il mercato immobiliare svizzero si troverebbe rapidamente in difficoltà».
La questione della sostenibilità - Per quanto riguarda le grandi tendenze in atto nel settore, Saputelli parla della sostenibilità. «Se domani ogni casa avesse un'etichetta energetica sulla porta, le case segnate in rosso godrebbero immediatamente di uno sconto: l'offerente dovrebbe concedere il ribasso poiché l'acquirente deve adeguarsi e c'è un rischio di ristrutturazione. Questo sviluppo si sta attualmente verificando in modo nascosto».
«Se dovessi acquistare un immobile oggi, applicherei un filtro per escludere il riscaldamento a gas e a nafta: non guarderei nemmeno queste case», prosegue l'esperto. «Se l'acquirente vuole comunque fare compromessi deve richiedere uno sconto. E ogni proprietario dovrebbe aggiornarsi il più rapidamente possibile in termini di sostenibilità», conclude il professionista con trascorsi presso Zurich e in forza a UBS dal 2007.
