SVIZZERAVerso un nuovo incremento degli affitti in primavera

ZURIGO - Con ogni probabilità venerdì verrà nuovamente aumentato il tasso ipotecario di riferimento in Svizzera, il che potrebbe significare un incremento degli affitti per molti inquilini, in un contesto già segnato da inflazione e premi dell'assicurazione malattie che esplodono.

La progressione di questo tasso a giugno - il primo nella storia - ha portato a una crescita delle pigioni in autunno. L'ulteriore aumento previsto è dovuto all'inversione di tendenza dei tassi ipotecari, che avevano raggiunto il minimo storico grazie alla politica di tassi negativi applicata dalla Banca nazionale svizzera (BNS) fino a giugno 2022.

Nell'ultimo aggiornamento di settembre, l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) aveva sì mantenuto il tasso di riferimento all'1,50%, ma il tasso di interesse medio sui mutui ipotecari, su cui si basa, era salito dall'1,44% all'1,59%. Se questo valore, calcolato trimestralmente, supererà l'1,62%, il tasso di riferimento sarà arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino, cioè all'1,75%.

Aumento fino al 3%

Gli inquilini potrebbero quindi vedersi aumentare l'affitto fino al 3,0%, a condizione che il locatore abbia precedentemente notificato le riduzioni. Il tasso ipotecario di riferimento è stato fissato al 3,5% quando è stato introdotto nel 2008, per poi scendere gradualmente.

Oltre al tasso di riferimento, i locatori possono trasferire agli inquilini parte dell'inflazione come «aumento dei costi generali» su base forfettaria. Tuttavia, poiché l'ultimo adeguamento è stato effettuato solo pochi mesi fa e nel frattempo l'inflazione è diminuita notevolmente, questo effetto dovrebbe essere meno significativo.

Gli analisti intervistati dall'agenzia finanziaria AWP concordano sul fatto che nel 2024 il tasso di riferimento non dovrebbe più aumentare. A più lungo termine, tuttavia, tutto è possibile. Secondo i vari scenari previsti dalla ZKB, il tasso di riferimento dovrebbe attestarsi tra il 2,25% e il 2,75% entro il 2028.

«Dipende dagli sviluppi macroeconomici»

«L'evoluzione futura del tasso di riferimento dipende dagli sviluppi macroeconomici ed è soggetta a incertezza», avverte David Marmet, capo economista della ZKB, sottolineando l'ampio margine di oscillazione dei vari scenari. A inizio settembre il direttore dell'UFAB Martin Tschirren aveva previsto un aumento degli affitti di oltre il 15% entro il 2026. A suo avviso, è possibile un terzo incremento del tasso di interesse di riferimento nei prossimi uno o due anni.

Dal canto suo, il capo economista di Raiffeisen Fredy Hasenmaile prevede una moratoria per diversi anni, probabilmente fino al 2027. In assenza di un ulteriore aumento del tasso di riferimento della BNS, è probabile che il tasso medio su cui si basa il tasso di riferimento cresca solo lentamente. «Resta da sapere se il tasso di riferimento continuerà a salire fino al 2,0%. La questione è incerta e dipende dagli sviluppi a medio termine del contesto dei tassi di interesse», ha precisato l'esperto.

Intervento del governo

Consapevole dei problemi che l'aumento dei tassi di interesse pone alla popolazione, il Consiglio federale ha annunciato mercoledì scorso l'intenzione di adottare misure attuabili a breve termine per mitigare l'aumento degli affitti.

In particolare, il governo intende limitare la ripercussione dell'inflazione al 28%, rispetto all'attuale 40%. Inoltre, il trasferimento forfettario degli aumenti dei costi generali dovrebbe essere consentito solo se è possibile dimostrare l'effettiva entità dell'incremento.

Anche modifiche amministrative sono all'ordine del giorno. Ad esempio, il modulo che indica l'affitto iniziale dovrà includere anche il livello più recente e attuale del tasso di riferimento e dell'inflazione. Una consultazione sulla modifica dell'ordinanza è prevista per la prossima estate. È stato inoltre commissionato uno studio scientifico per determinare se l'odierno modello di affitto corrisponda ancora alle realtà attuali del finanziamento immobiliare.