SAN GALLOIl prezzo delle abitazioni esplode, colpa dei baby boomer

SAN GALLO - Nel 2021 i prezzi delle abitazioni hanno presentato un aumento record e la dinamica proseguirà sulla scia delle eredità dei baby boomer: è quanto emerge da uno studio pubblicato oggi da Raiffeisen.

In base all'indice delle transazioni delle banca l'anno scorso i prezzi delle case unifamiliari sono saliti del 10,3% rispetto al 2020 e quelli degli appartamenti del 7,2%. Si tratta delle progressioni più forti da quando viene calcolato l'indicatore, cioè dal 2015.

Poiché i redditi e il patrimonio dei potenziali proprietari sono ben lontani dal riuscire a tenere il passo con la crescita dei prezzi, la cerchia degli acquirenti e quindi la domanda relativa alla proprietà di abitazione in realtà dovrebbe teoricamente diminuire: senza un'ulteriore iniezione di capitale, infatti, sempre meno famiglie saranno in grado di superare gli ostacoli relativi alla sostenibilità per ottenere un'ipoteca.

Tuttavia secondo gli esperti di Raiffeisen le eredità e gli acconti delle quote ereditarie garantiscono che la domanda rimanga molto elevata. Già oggi ogni anno vengono ereditati quasi 100 miliardi di franchi e il volume cresce sempre di più. Se da un lato, a causa delle dinamiche dei prezzi, molti non possono fare a meno degli acconti delle quote ereditarie per comprare un alloggio, dall'altro sono proprio queste eredità a far salire ulteriormente il costo degli immobili in questione. I due effetti finiscono quindi per amplificarsi reciprocamente.

La spirale "eredità-prezzi" - «La fine di questa 'spirale eredità-prezzi' è tutt'altro che in vista perché con i baby boomer una generazione molto numerosa e molto ricca sta raggiungendo l'età pensionabile», argomenta Martin Neff, capoeconomista di Raiffeisen Svizzera, citato in un comunicato. «Grazie ai loro cospicui patrimoni, hanno a disposizione molti fondi in eccedenza per aiutare i loro figli a comprare un'abitazione».

Molto discussa è anche la possibilità di una spirale salari-prezzi, considerato la crescita dell'inflazione a livello mondiale. Recentemente i tassi d'interesse a lungo termine sono aumentati notevolmente anche in Svizzera in seguito all'aumento delle aspettative di rincaro: di conseguenza le ipoteche fisse sono diventate più costose. Comunque sebbene ora i tassi d'interesse siano tornati ai livelli del 2018, nel confronto storico rimangono estremamente bassi.

Le aspettative di inflazione in Svizzera rientrano ancora ampiamente nella fascia obiettivo della Banca nazionale svizzera. «Stando così le cose, è improbabile che in Svizzera si inneschi la temuta spirale salari-prezzi; inoltre anche l'inversione dei tassi d'interesse, invocata adesso a gran voce, nel nostro paese si rivelerà al massimo una 'mini-inversione'», afferma Neff. «Le condizioni di finanziamento degli immobili continuano a essere estremamente interessanti anche all'attuale livello leggermente più alto. Di conseguenza, la domanda di immobili rimane elevata».

L'investimento nel mattone - Il contesto di tassi d'interesse bassi o addirittura negativi permarrà quindi ancora per un po' in Svizzera e con esso anche la domanda su cosa fare con il denaro in eccesso sul conto di risparmio. Gli economisti di Raiffeisen hanno confrontato il rendimento del capitale proprio degli investimenti in azioni e in un'abitazione, con risultati a tratti descritti come decisamente sorprendenti: negli ultimi 25 anni un'abitazione primaria a uso proprio finanziata per due terzi con capitale di terzi ha prodotto un rendimento di poco meno del 7% all'anno, analogo a quello di un investimento in un portafoglio azionario svizzero diversificato.

Per quanto riguarda il rendimento, l'abitazione primaria viene quindi considerata un investimento solido e sicuro, in nessun modo inferiore a un investimento azionario. «Oltre al rendimento finanziario estremamente interessante, a differenza del portafoglio azionario la proprietà di abitazione offre inoltre agli acquirenti anche un rendimento non finanziario», osserva Neff. «La realizzazione del sogno delle proprie quattro mura per la maggior parte delle persone dovrebbe essere importante almeno quanto il ritorno finanziario».

Campioni mondiali di indebitamento - Raiffeisen - istituto molto attivo sul fronte dei mutui - ricorda peraltro come gli svizzeri siano campioni mondiali indiscussi di indebitamento. «Non esiste un paese al mondo in cui il debito pro capite delle famiglie sia più alto», viene sottolineato. Secondo gli economisti dell'istituto le paure riguardo a questo stato di cose vanno però notevolmente relativizzate, perché la montagna dei debiti è compensata dai patrimoni familiari, che sono oltre cinque volte più grandi.