BERNATrovare casa sta diventando un'impresa, complice l'immigrazione

BERNA - Trovare un appartamento è e sarà sempre più difficile. Almeno stando ai dati ricavati da un'analisi sul mercato svizzero degli appartamenti in affitto, realizzata da Fabian Waltert, economista immobiliare presso Credit Suisse. Ciò che emerge è la conferma di un fenomeno già in atto e che sembra non volersi arrestare: aumenta l'immigrazione e con essa la popolazione straniera residente, ma contemporaneamente ci sono pochi segnali di un’imminente inversione di tendenza nell’attuale stagnazione delle costruzioni.

Negli ultimi dodici mesi sono stati approvati 1500 appartamenti in affitto in meno rispetto al periodo precedente, mentre nei primi due mesi dell’anno in corso si sono già registrati 19'400 afflussi netti, il 24,8% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. 

Se è verso che il tasso di offerta – la quota di tutti gli appartamenti pubblicizzati per l’affitto – è passato dal 3,8% al 4,3% nel primo trimestre del 2023 (forse un mero effetto stagionale), la media mobile del tasso di offerta calcolato su un anno è scesa ulteriormente al 4,4%. Un valore che non era così basso dal 2016.

Contemporaneamente è in calo anche la durata delle inserzioni. Tra il 2016 e il 2020, la ricerca di un inquilino durava solitamente tra i 40 e i 50 giorni. Oggi un annuncio viene tolto dalla rete in media già dopo 25 giorni. Insomma, chi vuole trovare l’appartamento dei suoi sogni deve affrettarsi sempre di più. 

Differenze tra Cantoni

Tuttavia, la situazione dei vari mercati regionali è molto diversa. Nella Svizzera latina la ripresa del mercato degli alloggi in affitto è meno avanzata rispetto alla Svizzera tedesca. In tutti i cantoni della Svizzera occidentale, ad esempio, la durata delle inserzioni è stata vicina alla sua media di lungo periodo, nei cantoni di Neuchâtel, Giura e Ticino è stata addirittura leggermente superiore.

Per contro, la durata delle inserzioni in molti cantoni della Svizzera tedesca è diminuita notevolmente: questo vale soprattutto per Zugo (-71%), Svitto (-49%), Nidvaldo e Uri (-44%) e Grigioni (-57%).

La carenza di alloggi nella città di Zurigo aumenta la pressione sull’agglomerato

Nell’agglomerato di Zurigo le tensioni di mercato rimangono particolarmente accentuate. Le regioni confinanti con la città di Zurigo, Zimmerberg, Limmattal e Pfannenstiel, hanno tutte un periodo di inserzione inferiore di oltre il 40% rispetto alla media di lungo periodo. Di conseguenza, la pressione della domanda si sta spostando verso i comuni dell’agglomerato circostante – un effetto che probabilmente è stato intensificato dall’aumento dell’incidenza dell’home office.

Anche le regioni lontane dal centro registrano forti cali dell’offerta

Sorprendente è lo sviluppo di alcune regioni lontane dai grandi centri, dove il tasso di offerta e la durata delle inserzioni hanno raggiunto in alcuni casi addirittura nuovi minimi storici. Negli ultimi quattro trimestri, ad esempio, la Valle del Reno grigionese, la regione intorno alla capitale cantonale di Coira, ha registrato la terza minore durata degli annunci di tutte le 110 regioni economiche svizzere, con 10 giorni.

Effetto "home office"

Tra le maggiori 20 regioni con la durata delle inserzioni più breve figurano anche regioni turistiche come Davos (14 giorni) e Briga (21 giorni). È probabile che anche queste regioni beneficino dell’“effetto home office”. La regione di Briga sta beneficiando anche della forte espansione del gruppo chimico-farmaceutico Lonza nella vicina Visp, dove la durata delle inserzioni è parimenti quasi dimezzata. In alcune regioni turistiche si registra inoltre un’ulteriore pressione sul mercato degli alloggi in affitto, a causa del nuovo aumento della domanda di abitazioni secondarie. A causa della legge sulle seconde case, questa domanda può essere soddisfatta solo dalle case esistenti, il che spesso porta alla conversione delle abitazioni primarie soggette alle vecchie leggi.

Forte aumento degli affitti nella Svizzera centrale

Tutto ciò si riflette inevitabilmente sull’andamento degli affitti, sempre più cari. Nel 2022, infatti, sono aumentati dell’1,6% in tutta la Svizzera. L’aumento maggiore dei canoni, pari al +3,9%, si è registrato nella Svizzera centrale. All’estremo opposto si trovano le regioni della Svizzera latina. La regione del Lago di Ginevra, ad esempio, ha registrato solo una crescita degli affitti del +0,3%, mentre nella Svizzera occidentale i canoni di locazione offerti sono addirittura diminuiti leggermente (-0,2%).

In conclusione sembrano finiti i tempi in cui i proprietari si lamentavano dell’aumento degli sfitti e cercavano di attirare gli inquilini con mensilità gratuite. Chi è alla ricerca di appartamenti si trova sempre più spesso ad affrontare venti contrari a causa dell’offerta limitata e dell’aumento dei canoni di locazione.Tuttavia, secondo lo studio, nella maggior parte delle regioni oggi non c’è ancora carenza di alloggi. 

Ciò nonostante, la tendenza alla carenza è reale e destinata a resistere nel prossimo futuro. Anche a causa dei rallentamenti nell'attività edilizia e nelle difficoltà ad incrementare la densificazione necessaria e sempre più urgente.