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L'analisi degli esperti di mercato immobiliare di Raiffeisen Svizzera.
ZURIGO - Sul mercato immobiliare svizzero la carenza di offerta si acuisce ulteriormente. Nel 2024, con una percentuale media di abitazioni sfitte pari all'1.08%, per la quarta volta di seguito i locali sfitti sono diminuiti. Tuttavia, mentre la quota degli sfitti tra gli appartamenti in affitto è scesa dall'1.60 al 1.44 per cento rispetto all'anno precedente, tra le abitazioni di proprietà tale quota è salita dallo 0.53 allo 0.58 per cento. È già la seconda volta consecutiva che i locali sfitti sul mercato delle abitazioni di proprietà aumentano, mentre nel mercato immobiliare complessivo sono in calo. «Attualmente il mercato delle abitazioni di proprietà e quello degli immobili in affitto hanno andamenti opposti. Mentre sul mercato degli immobili in affitto i sintomi di scarsità si diffondono in sempre più regioni, sul mercato delle abitazioni di proprietà si continuano ad avvertire gli effetti del maggiore livello dei tassi», spiega Fredy Hasenmaile, Economista capo di Raiffeisen Svizzera.
Come conseguenza del fenomeno della scarsità, che continua ad acuirsi, sul mercato svizzero degli appartamenti in affitto gli effetti di fuga si fanno sempre più evidenti. «A causa della situazione ormai da tempo piuttosto tesa nei centri e nei relativi agglomerati, i locatari si trasferiscono nei comuni periferici. Per questo, negli ultimi anni, i locali sfitti e la durata di commercializzazione sono diminuiti in misura più pronunciata nei comuni rurali e turistici. I comuni periferici, quindi, in merito alla carenza di alloggi hanno registrato un forte recupero rispetto alle città», constata Fredy Hasenmaile.
Anche se tutti gli indicatori fanno prevedere un'ulteriore tensione sul mercato, quest'anno la dinamica si è leggermente indebolita. Questa situazione è dovuta soprattutto al calo della pressione sul versante della domanda in ragione della recente pur lieve diminuzione dell'immigrazione. A ciò si aggiunge il fatto che sempre più spesso si condividono alloggi, a causa della loro scarsità e dei prezzi elevati, con un ulteriore leggero calo della domanda di abitazioni. «Tuttavia, non c'è da sperare in un'inversione di tendenza. Dal momento che l'attività edilizia è tuttora relativamente debole, nel prossimo futuro la domanda sarà chiaramente superiore all'offerta», sostiene Fredy Hasenmaile.
Sul mercato delle abitazioni di proprietà, invece, quasi ovunque si può registrare un ampliamento dell'offerta. Negli ultimi dodici mesi, infatti, il numero degli immobili di proprietà disponibili in Svizzera è aumentato di quasi il dieci per cento. Questi segnali di distensione sono una conseguenza diretta dell'improvviso aumento degli interessi ipotecari a partire dalla fine del 2021. «Con il forte aumento dei costi di finanziamento, l'abitazione di proprietà ha perso temporaneamente uno dei principali argomenti a favore dell'acquisto rispetto alla locazione. C'era inoltre una grande incertezza in merito a possibili cali dei prezzi, per questo gli acquirenti mostravano prudenza e alcuni proprietari decidevano di vendere», spiega Fredy Hasenmaile.
Entrambi questi fattori hanno portato a un notevole aumento degli immobili messi in vendita. Con il calo dei tassi d'interesse, le abitazioni di proprietà sono tornate a essere molto interessanti. Acquistando un tipico appartamento in proprietà, attualmente è possibile risparmiare tra il 10 e il 16 per cento rispetto alla locazione. «Con la prospettiva di ulteriori tagli dei tassi da parte della Banca nazionale svizzera e un contemporaneo aumento degli affitti, a breve il vantaggio in termini di costi dovrebbe aumentare ulteriormente. Molti fattori inducono a pensare che la dinamica dei prezzi, di recente sensibilmente ridotta, presto tornerà ad accelerare», spiega Fredy Hasenmaile.
Nel lungo periodo, i costi abitativi correnti nell'abitazione di proprietà non sono inferiori a quelli in un appartamento in affitto. Però la maggior parte dei proprietari di abitazioni, con la propria casa o il proprio appartamento, nel corso degli anni ha costituito un notevole patrimonio. Un'abitazione di proprietà, infatti, non è solo un bene di consumo, ma anche un redditizio bene d'investimento. È questo uno dei motivi per i quali l'abitazione di proprietà continua a essere molto apprezzata, nonostante la minore flessibilità e le maggiori spese amministrative rispetto a un appartamento in affitto.
Accanto al senso di sicurezza e alla libertà di configurazione, anche il rendimento finanziario è spesso un argomento a favore dell'acquisto di un immobile di proprietà. Tuttavia, è molto complesso il calcolo per stabilire se vale la pena, dal punto di vista finanziario, acquistare un'abitazione di proprietà o se è meglio vivere in affitto e investire i propri risparmi. Per fare un confronto significativo occorre considerare molte variabili, come ad esempio l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare o il valore locativo.
